【山形市】不動産買取と仲介・不動産相続に関する基礎知識

違い

不動産買取と仲介の主な違いとして、以下が挙げられます。

買主

まず、不動産買取と仲介では買主が異なります。不動産買取の場合、買主が不動産会社です。転売を目的として買い取るため、不動産会社でリフォームやリノベーションを行います。売主側での対応は不要です。また、契約不適合責任も免責されます。山形市で多くの買取実績を誇る曙不動産有限会社でも、契約不適合責任は一律免責としています。仲介の場合、買主は個人の方が多いため、売却後も上記のようなアフターフォローが必要になります。

売却完了の期間

売却完了までにかかる期間にも違いがあります。不動産買取は、不動産会社が提示した買取価格にお客様が同意すれば、すぐに売買契約の締結となります。そのため、短い期間で売却を完了できるのが特徴です。仲介は販売活動が長くなると、売却完了まで1年以上かかることもあります。引渡し時期・条件のすり合わせ、銀行との住宅ローン手続きなどがあるため、売却完了までに2～3ヶ月かかることもあります。

売却価格の決め方

売却価格の決定方法も異なっています。不動産買取の場合、山形市エリアの買取相場から再販する際にかかる諸経費、転売費用などを差し引いた金額を買取価格として提示します。希望の買取価格でない場合は拒否することも可能です。一方、仲介は山形市の相場を踏まえた売出価格を提案しますが、あくまでも最終決定はお客様ご自身になります。

不動産買取と仲介はどちらの場合でも、山形市に関する情報収集や販売ルートなどがしっかりしていることが重要になるといえます。山形市の不動産事情に詳しい不動産会社を見極めることで、満足のいく不動産売却の近道になるでしょう。

買取のメリット・デメリット

仲介と比較した不動産買取のメリット・デメリットについて解説します。

メリット

• 引っ越しや資金繰りなどの予定が立てやすい
• 仲介手数料が不要
• 契約不適合責任が免責される
• 内覧が不要
• 知り合いに不動産売却を悟られる可能性が低い

現在住んでいる家を売却する際に悩むのが、引っ越しの算段です。特に住宅ローンが残っている場合、月々のローン支払いと新しく住む家の支払いを同時に進めなければいけないため、余裕を持った資金繰りが必要となります。その点、不動産買取はすぐに現金化できるため、予定が立てやすくなります。また、不動産会社が直接買取するため、仲介手数料も不要です。通常、不動産に契約した内容と異なる点があった場合、売主の責任になる特約が設けられています。不動産買取なら不動産会社がプロとして事前に物件調査を行い、購入しているので契約不適合責任は免責されます。山形市のように雪が降るエリアでは、雪の重みによって屋根が破損するといったトラブルが起きやすいため確認が必要です。
また、不動産買取では売却活動も行いません。内覧対応のために部屋をきれいにしておいたり、予定を空けておいたりする必要がないなど、時間的なメリットもあります。その他、売却価格の見直しに頭を悩ませる必要もありません。チラシ配布やインターネット掲載などもないため、周囲に売却が悟られにくいこともメリットです。

デメリット

• 相場よりも売却価格は下がる
• 物件状況によっては買取を断られることもある

転売するための費用も考慮したうえで買取を行うため、仲介よりも売却価格は下がります。また、あまりに物件瑕疵がひどいと、リフォーム費用がかさむことになるため、買取を断られる可能性もあります。

手続きの流れ

不動産を相続するまでの流れをご説明します。

1．財産や相続人の確認

遺産として相続できるものは、家や土地、保険や山など様々です。後から新しい財産や相続人が登場すると、手続きをすべてやり直すことになります。まずはすべて洗い出すことが重要です。特に、親族が山形市内に住んでおらず、日頃から相続財産の共有をしていないという場合は要注意です。山形市外に在住している場合、スケジュール調整含め直接話すことが難しいケースも考えられるでしょう。山形市役所では、司法書士の無料相談窓口を設けているので、相続に関して不安がある場合は問い合わせてみるのもよいかもしれません。

2．遺産分割協議

相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産の分配方法は3種類あります。

【換価分割】

不動産を売却し、その金銭を相続人で分け合う方法です。不動産買取の場合、即現金化が可能です。

【代償分割】

特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に価値分の金銭を支払う方法です。

【共有分割】

相続人全員の共有財産として不動産を保有する方法です。将来的に不動産買取や取り壊しなどを希望する場合、相続人全員の了承を得る必要があります。

3．不動産の名義変更

遺産分割協議が終わると、不動産の所有権移転登記をし、正式に名義の変更ができます。期間の定めはありませんが、不動産買取を依頼したり、担保に入れたりしたい場合、誰の所有物件かを明らかにするために相続登記が必須です。山形市外在住の方は、公的証明書の取得といったような手間がかかります。あまりに時間が経つと、被相続人の必要書類取得が困難になる場合もあるので、その点は気をつけましょう。

4．相続税の納付

相続税の申告期限は被相続人が死亡した翌日から10ヶ月以内です。遅れると遅延料の支払いが必要になるので注意しましょう。

発生する税金

相続税

不動産取得時に支払う相続税は、「遺産総額－基礎控除＝課税額」で算出した課税額に対して決まります。基礎控除は「3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）」で算出でき、相続人が多いほど控除額は増えます。例えば、法定相続人が1名の場合、基礎控除は3,600万円です。また、遺産総額が3,600万円未満だと、課税額はゼロもしくはマイナスのため、相続税がかからないことになります。
課税額を算出したら、「課税額×税率－控除額＝相続税」に当てはめると相続税を導き出せます。ただし、実際は課税額をそれぞれの法定相続人で案分する必要があるため、正式な計算は専門家に依頼するのが一般的です。

ちなみに、不動産の価格算出方法は下記のとおりです。

【土地】

市街地にある土地の場合、国税庁が定める路線価と土地面積を掛け合わせて求める「路線価方式」、路線価の指定がない地域は「倍率方式」で求めます。同じ山形市内でも算出方法はエリアにより異なります。また、不動産買取価格とは異なるということも覚えておきましょう。

【家屋】

毎年送付される納税通知書に記載された「固定資産評価額」がそのまま家屋価格になります。こちらも不動産買取価格とは異なるものです。

その他の税金

不動産相続時に支払う税金は相続税だけではありません。以下のような税金を支払う必要があります。

【登録免許税】

名義変更時にかかります。「不動産の固定資産評価額×0.4％」で算出できます。

【固定資産税】

不動産は所有しているだけで税金がかかります。山形市にある不動産の場合は山形市に支払います。自身の居住に関係なくかかる費用のため、不動産の使い道がなくてお困りの方は、不動産買取を検討してみるのもよいといえます。

【所得税】

被相続人が当年中に納める予定だった税金を指します。こちらは山形市ではなく、国に納める税金のため、問い合わせ先も異なります。相続した不動産を不動産買取業者に売却したり、死亡保険金を受け取ったりした場合には所得税がかかります。

相続はどのようなタイミングで発生するかわかりません。基本的な知識を身につけることはもちろん、あらかじめ信頼できるパートナーを選定しておくことも必要不可欠といえます。