不動産を売却すると税金がかかる？知らないと損する基礎知識と節税のポイント
不動産を売却して「利益が出た」と喜んでいたら、あとから高額な税金が課せられてびっくり……という話は少なくありません。実は、不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税という税金がかかるのです。
今回は、不動産売却時にかかる税金の仕組みから、税額の計算方法、そして節税のために知っておきたい特例や注意点まで、詳しく解説していきます。
1. そもそも「譲渡所得税」とは？
不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得」という所得が発生します。この譲渡所得に対して課される税金が譲渡所得税です。
所得税・住民税・復興特別所得税が含まれ、売却のタイミングや所有期間により税率が変わります。
2. 譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）
- 譲渡価格： 実際に売却した金額
- 取得費： 購入代金、登記費用、仲介手数料、リフォーム費用など
- 譲渡費用： 売却時の仲介手数料、解体費、印紙税など
取得費が不明な場合、売却価格の5％を概算取得費として計算可能です。
3. 所有期間によって変わる税率
- 短期譲渡所得（5年以下）： 約39.63％
- 長期譲渡所得（5年超）： 約20.315％
所有期間は「売却した年の1月1日時点で5年を超えているか」で判断します。売却タイミングによって税額が大きく変わります。
4. マイホームなら「3,000万円の特別控除」が使える！
居住用不動産を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が受けられる制度があります。
適用条件
- 自分が住んでいた家屋または敷地であること
- 親族や同族会社への売却でないこと
- 過去2年以内に同じ特例を受けていないこと
譲渡所得が2,500万円なら、控除後の課税所得は0円になり、税金は発生しません。
5. その他の特例制度
■ 買換え特例
マイホームを売却して新居を購入した場合、課税を繰り延べられる場合があります（要件厳格）。
■ 相続空き家の特例
相続した空き家を売却する際、3,000万円の控除が使える場合があります。
■ 損益通算・繰越控除
売却損が出た場合は、他の所得と通算または最大3年繰越可能です。
6. 確定申告は必要？
確定申告が必要なケース：
- 譲渡益が出た
- 特別控除を適用したい
- 損益通算や繰越控除を行いたい
申告期間は毎年2月16日～3月15日です。
7. 税金を抑えるために知っておくべきこと
- 売却時期を調整して所有期間を5年以上にする
- 取得費や売却費用の領収書を保管する
- 特例の適用可否を早めに確認する
- 必要に応じて税理士や不動産業者に相談する
まとめ：税金を制する者が不動産売却を制す！
不動産売却において税金の知識は欠かせません。数十万〜数百万円の節税にもつながるため、しっかり制度を理解し、必要なら専門家のアドバイスを受けることが重要です。
売却前の計画段階から税金対策を意識することで、手元に残る資金を最大限に活用しましょう。
