居住用不動産を売却したときの税金とは？
居住用不動産を売却したときの税金とは？
基礎知識から節税対策まで徹底解説
不動産の売却は人生の中でも大きな出来事のひとつです。特に、自宅として使っていた「居住用不動産」を売却する場合、まとまった金額が動くため「税金がいくらかかるのか？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。
このコラムでは、居住用不動産を売却した際にかかる税金の種類や計算方法、控除や特例、節税のポイントまで、わかりやすく解説していきます。
1. 不動産を売却すると「譲渡所得」に対して課税される
不動産を売却して利益（＝売却価格－取得費－譲渡費用）が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税・住民税の課税対象になります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費が不明な場合は「概算取得費（売却価格の5%）」を使うことも可能ですが、税額が大きくなるため、可能であれば購入時の書類を保管しておくことが重要です。
2. 保有期間によって変わる「税率」
譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なり、5年を超えると「長期譲渡所得」となり税率が低くなります。
| 所有期間 | 税区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 約0.63% | 約39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 約0.315% | 約20.315% |
※判定は「売却した年の1月1日時点」で行われます。
3. 居住用不動産に適用される特例
（1）3,000万円の特別控除
居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
主な条件
- 住んでいた実績があること
- 売却相手が親族などでないこと
- 売却後3年以内に行われていること
（2）軽減税率の特例（所有期間10年超）
所有期間が10年を超えている場合、3,000万円控除後の6,000万円以下の部分については所得税10%・住民税4%の軽減税率が適用されます。
（3）買い換え特例
売却益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度。ただし、3,000万円控除との併用は不可です。
4. 特例を利用する際の注意点
- 確定申告が必要（税額がゼロでも）
- 特例の併用に制限がある
- 「居住用」の定義は1年以内の退去が目安
不明点がある場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。
5. その他の売却時費用
- 仲介手数料（最大3%＋6万円＋消費税）
- 測量費・登記費用
- 住宅ローンの繰上げ返済手数料
6. まとめ
居住用不動産の売却では、条件を満たすことで税金を大幅に軽減できます。
売却を検討する際は、早めに資料を整理し、適切な特例を活用することで、賢く節税が可能になります。しっかりと準備をして、納得のいく売却を目指しましょう。
